office@yustra.com.ua
м. Київ, вул. Феодори Пушиної, будинок 8А, офіс 618
Як бути зі Статутом уже діючого ОСББ?
З 01 липня 2015року Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» діє у новій редакції. Підставою внесення змін стало прийняття Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який суттєво змінив підхід до управління багатоквартирним будинком.
В перехідних положеннях Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» зазначено, що Статути ОСББ, затверджені до набрання чинності цим Законом, діють у частині, що не суперечить цьому Закону.
Проте новий Закон не встановлює обов’язку та кінцевих строків внесення змін до Статуту ОСББ з метою приведення у відповідність до чинного законодавства. Та не викликає сумнівів, що відповідні зміни до Статуту ОСББ все ж таки необхідно вносити, оскільки не відповідність положень Статуту ОСББ чинному законодавству може мати наслідком ускладнення в управлінні та здійсненні ефективної роботи ОСББ, а так як зміни суттєві як в законодавстві про ОСББ так і в податковому законодавстві, то без затвердження змін до статуту не обійтись.
Логічно, що в ОСББ зареєстрованих до 01 липня 2015року виникає питання як їм працювати зараз. Безперечно поки ОСББ керуються діючим Статутом, але багато його положень (якщо брати за основу Типовий статут ОСББ, з яким працюють більшість ОСББ) суперечать новому закону і ось в чому:
1. Члени ОСББ. Зміни до Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» відміняють поняття "член ОСББ" та встановлюють рівну участь в діяльності ОСББ всіх співвласників багатоквартирного будинку. Згідно з цими змінами, участь у Загальних зборах і голосуванні можуть брати всі співвласники, незалежно від колишнього "членства". Тому про намір проведення Загальних зборів слід повідомити всіх співвласників будинку, а не тільки членів ОСББ.
2. Кворум. Закон більше не встановлює "кворуму" на загальних зборах для прийняття рішень. Отже, скільки б співвласників не з’явилося на Загальні збори вони є правомочними і мають право проводити голосування.
3. Підрахунок голосів. Законом скасовано поняття кворуму, тепер рахувати голоси слід не від "кворуму", а від загальної кількості голосів співвласників (ч.14 ст.10 ЗУ «Про ОСББ). За загальним правилом, рішення вважається прийнятим, якщо за нього віддано більше половини голосів усіх співвласників. Кваліфікована більшість у 2/3 голосів усіх співвласників передбачена з таких питань:
визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників;
порядок управління та користування спільним майном;
передача у користування фізичним та юридичним особам спільного майна;
реконструкція та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд.
4. Розподіл голосів. Закон передбачає розподіл голосів пропорційно площі, що належить співвласникам. Однак при цьому передбачається, що статутом ОСББ може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах (наприклад, один власник – один голос чи одна квартира – один голос). Тобто, щодо того, як рахувати голоси за площами, за кількістю співвласників, за кількістю квартир тощо слід керуватися діючим Статутом ОСББ.
5. Письмове опитування. Якщо раніше можливість проведення письмового опитування була досить туманною і законодавство не встановлювало порядок проведення такого опитування, то зараз визначений чіткий порядок і випадки коли проводити письмове опитування. Зміни до закону про ОСББ (ч.15 ст.10 ЗУ «Про ОСББ») передбачили, що письмове опитування серед співвласників, які не голосували на загальних зборах, проводиться, якщо в результаті проведення загальних зборів для прийняття рішення не було набрано необхідної кількості голосів "за" або "проти". Письмове опитування слід проводити в порядку аналогії використовуючи правила проведення письмового опитування, передбачені ст. 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Письмове опитування співвласників проводиться протягом 15 календарних днів з дати проведення загальних зборів. Якщо протягом цього строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважаються неприйнятими.
Рішення про затвердження нової редакції Статуту, яка б відповідала чинному законодавству приймають виключно співвласники. Слід з усією відповідальністю підійти до цього питання та перед прийняттям рішення зважити всі "за" та "проти", а в разі сумнівів чи не достатнього володіння законодавством – краще звернутися до фахівців!
