office@yustra.com.ua
г. Киев, ул. Феодоры Пушиной, дом 8А, офис 618
Как быть с Уставом уже действующего ОСМД?
С 01 июля 2015року Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» действует в новой редакции. Основанием для внесения изменений стало принятие Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который существенно изменил подход к управлению многоквартирным домом.
В переходных положениях Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» указано, что Уставы ОСМД, утвержденные до вступления в силу настоящего Закона, действуют в части, не противоречащей настоящему Закону.
Однако новый закон не устанавливает обязанности и конечных сроков внесения изменений в Устав ОСМД с целью приведения в соответствие с действующим законодательством. Но не вызывает сомнений, что соответствующие изменения в Устав ОСМД все же необходимо вносить, поскольку несоответствие положений Устава ОСМД действующему законодательству может привести осложнения в управлении и осуществлении эффективной работы ОСМД, а так как изменения существенные как в законодательстве об ОСМД так и в налоговом законодательстве, то без утверждения изменений в устав не обойтись.
Логично, что в ОСМД зарегистрированных до 01 июля 2015року возникает вопрос как им работать сейчас. Бесспорно пока ОСМД руководствуются действующим Уставом, но многие его положения (если брать за основу Типовой устав ОСМД, с которым работает большинство ОСМД) противоречат новому закону и вот в чем:
1. Члены ОСМД. Изменения в Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» отменяют понятие "член ОСМД" и устанавливают равное участие в деятельности ОСМД всех совладельцев многоквартирного дома. Согласно этим изменениям, участие в Общем собрании и голосовании могут принимать все совладельцы, независимо от бывшего "членства". Поэтому о намерении проведения Общего собрания следует уведомить всех совладельцев дома, а не только членов ОСМД.
2. Кворум. Закон больше не устанавливает "кворума" на общем собрании для принятия решений. Итак, сколько бы совладельцев не появилось на Общее собрание они являются правомочными и имеют право проводить голосование.
3. Подсчет голосов. Законом отменено понятие кворума, теперь считать голоса следует не "кворума", а от общего количества голосов совладельцев (ч.14 ст.10 ЗУ «Об ОСМД). По общему правилу, решение считается принятым, если за него отдано более половины голосов всех совладельцев. Квалифицированное большинство в 2/3 голосов всех совладельцев предусмотрена по следующим вопросам:
- определение перечня и размеров взносов и платежей совладельцев;
- порядок управления и пользования общим имуществом;
- передача в пользование физическим и юридическим лицам общего имущества;
- реконструкция и капитальный ремонт многоквартирного дома или возведения хозяйственных построек.
4. Распределение голосов. Закон предусматривает распределение голосов пропорционально площади, принадлежащей совладельцам. Однако при этом предполагается, что уставом ОСМД может быть установлен иной порядок определения количества голосов, принадлежащих каждому совладельцу на общем собрании (например, один владелец - один голос или одна квартира - один голос). То есть, о том, как считать голоса по площади, по количеству совладельцев, по количеству квартир и т.д. следует руководствоваться действующим Уставом ОСМД.
5. Письменный опрос. Если раньше возможность проведения письменного опроса была довольно туманной и законодательство не устанавливало порядок проведения такого опроса, то сейчас определенный четкий порядок и случаи, когда проводить письменный опрос. Изменения в закон об ОСМД (ч.15 ст.10 ЗУ «Об ОСМД») предположили, что письменный опрос среди совладельцев, которые не голосовали на общем собрании, проводится, если в результате проведения общего собрания для принятия решения не было набрано необходимого количества голосов "за" или "против". Письменный опрос следует проводить в порядке аналогии используя правила проведения письменного опроса, предусмотренные ст. 10 Закона Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме". Письменный опрос совладельцев проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения общего собрания. Если в течение этого срока необходимое количество голосов "за» не набрано, решения считаются принятыми.
Решение об утверждении новой редакции Устава, соответствующей действующему законодательству принимают исключительно совладельцы. Следует со всей ответственностью подойти к этому вопросу и перед принятием решения взвесить все "за" и "против", а в случае сомнений ли достаточного владения законодательством - лучше обратиться к специалистам!
